Neplatíte zbytečně vysoké daně z pronájmu?

Počítáte správně daně z vašeho příjmu z pronájmu nemovitosti? Nemohli byste tuto vaši daňovou povinnost optimalizovat? Zvládnete takovou optimalizaci sami?

Příjmy z pronájmu se daní jako dílčí základ daně z příjmů podle § 9 zákona o daních z příjmů. Do těchto příjmů patří pouze čisté nájemné, bez záloh na služby nebo jistoty (kauce) od nájemníků.

Výdajový paušál

Náklady k těmto příjmům můžete uplatňovat buď ve skutečné výši, nebo jako procento z příjmů. Výdajový paušál ve výši 30 % z výše nájmu je v podstatě minimální částka, o kterou si můžete snížit vaše příjmy z nájmu a upravit tak výsledek z tohoto dílčího základu.

A to i v případě, že jsou vaše skutečné náklady s nájmem nulové. Jak si ale ukážeme dále, vaše náklady z pohledu zákona o dani z příjmu téměř jistě nulové nebudou.

Varianta uplatnění výdajového paušálu je jednoduchá, rychlá a přehledná. Každý, kdo má příjmy z pronájmu nemovitosti, ji může využít a snížit si tak daňový základ. 

Existuje ale ještě druhá možnost. Ta je sice administrativně a časově náročnější, ale může přinést nemalé úspory na zaplacené dani z příjmu.

Co jsou to skutečné náklady?

Druhý způsob spočívá v uplatnění skutečných nákladů vynaložených na dosažení příjmů z pronájmu. Do těchto nákladů zákon umožňuje uplatnit například tyto výdaje:

• úroky z hypotéky na pořízení pronajímané nemovitosti
• provize realitnímu makléři za vyhledání nájemníka
• náklady na vybavení bytu (nábytek, spotřebiče nebo jiné vybavení) – v ceně do 80 tis. Kč za každou jednotlivou věc okamžitě, v případě vyšší částky pak prostřednictvím odpisů
• opravy nebo stavební úpravy bytu – opět v případě částky nad 80 tis. Kč v podobě odpisů
• příspěvky do fondu oprav SVJ
• poplatek správci a odměny výboru SVJ
• pojištění nemovitosti
• zaplacenou daň z nemovitosti
• zpracování daňového přiznání daňovým poradcem
• nebo třeba paušální výdaj na dopravu motorovým vozidlem

A to nejzajímavější na konec – odpisy nemovitosti. Na ty se podíváme podrobněji.

Jak výdaje evidovat?

Pro účely kontroly ze strany finančního úřadu potřebujete doložit tyto výdaje, tedy vést si jejich evidenci. Potřebujete mít k dispozici příslušné doklady, ideálně i v elektronické podobě. Přesně si evidujte odpisovaný majetek, včetně dokladů ke vstupní ceně.

Odpisovaný majetek můžete evidovat např. v excelové tabulce. V případě, že máte více nemovitostí, existují i profesionální placené nástroje, které takovou evidenci ulehčují.

Co jsou to daňové odpisy nemovitosti?

Daňový odpis je část pořizovací ceny hmotného majetku, v našem případě nemovitosti, kterou si můžete jako daňově uznatelný náklad uplatnit za příslušné zdaňovací období v přiznání k dani z příjmů.

Zjednodušeně, kolik z „ceny“ nemovitosti si můžete každý rok uplatnit jako náklad do daní.

Jak zařadíte nemovitost do odpisů?

Pokud zařadíte nemovitost do odpisů nejpozději do pěti let po jejím úplatném pořízení, zahrnete tam i skutečně vynaložené náklady, za které jste nemovitost pořídili. Největší částí těchto nákladů je obvykle kupní cena.

Vstupní cena ale může být navýšena o další výdaje spojené s pořízením nemovitosti. Obvykle jde o náklady na zprostředkování prodeje nemovitosti, správní poplatky, náklady na získání úvěru nebo na poradenství.

Naopak do těchto nákladů není možné zahrnout náklady na pořízení pozemku. Ten má totiž neomezenou životnost, a proto se neodepisuje. Z tohoto důvodu je většinou nutné nechat zpracovat na vstupní cenu znalecký posudek, který oddělí vstupní cenu stavby a pozemku.

Posudek budete potřebovat i v případě, že se chystáte odepisovat bytovou jednotku. Spolu s ní totiž obvykle kupujete i podíl na pozemku, na kterém stojí budova, ve které se byt nachází.

Pokud nestihnete nemovitost zařadit do pěti let od nabytí koupí, bude vstupní cenou pro odpisování nemovitosti reprodukční pořizovací cena. Ta je opět stanovena znaleckým posudkem.

V částce, za jakou by bylo možné obdobnou nemovitost pořídit a v čase, kdy došlo k zahájení nájmu (tedy k okamžiku, kdy začala „vydělávat“).

V případě pronájmu nemovitosti postavené svépomocí je vstupní cenou součet nákladů na pořízení nemovitosti, a to v případě, že dojde k zařazení k odpisům do pěti let od dokončení stavby. 

Není ale možné zahrnout vlastní práci majitele. Pokud dojde k zařazení po více než pěti letech, opět se použije reprodukční pořizovací cena.

Odepisovat je možné i nemovitost, kterou jste zdědili, tato specifická varianta pořízení ale není předmětem tohoto článku. 

Naopak není možné odepisovat byt v družstevním vlastnictví. Vlastníkem nemovitosti je totiž družstvo a „majitel“ bytu je ve skutečnosti jen jeho nájemcem a zároveň členem družstva. Odepisovat nemovitost tak může teoreticky jen družstvo. 

Jak rychle mohu nemovitost odepsat do nákladů?

Zákon stanoví počet let, během kterých je možné pořizovací cenu odepsat. Nemovitosti spadají obvykle do odpisových skupin 4, 5 nebo 6, kde je aktuálně doba odepisování 20, 30 nebo 50 let. Nejčastěji je to pak 30 let.

Zákon dále umožňuje dvě varianty odepisování – rovnoměrný, tedy lineární odpis, anebo zrychlený odpis. Pro každou odpisovou skupinu stanoví zákon koeficienty, které je nutné použít.

• lineární odepisování – kromě prvního roku je výše ročního odpisu vždy stejná
• při zrychleném odepisování, je v prvním roce odepsána částka odpovídající 1/20, 1/30 nebo 1/50 pořizovací ceny
• v dalších letech je pak odpis stanoven prostřednictvím koeficientu, který zajišťuje vyšší odpis v nejbližších letech po pořízení a naopak nižší odpis v posledních letech odepisování

Pokud se rozhodnete zařadit nemovitost k odpisům v průběhu roku, odepisujete i v prvním roce celou částku, kterou vypočtete prostřednictvím koeficientů. Nedochází tedy ke krácení odpisu v prvním roce.

Jak snadno spočítat výši odpisu? 

Na internetu najdete – zdarma – odpisové kalkulačky (jedna např. tady, ale najdete jich spoustu), které vám spočítají výši odpisu pro obě varianty odepisování. Ke správnému výpočtu budete obvykle potřebovat čtyři parametry:

• odpisovou skupinu
• vstupní cenu majetku
• způsob odepisování
• rok, kdy byl majetek pořízen

A konečně slíbený příklad…

• pronajímáte byt z roku 2012 v Praze
• jeho reprodukční pořizovací hodnota je 6 000 000 Kč
• čisté měsíční nájemné činí 25 000 Kč
• ročně platíte daň z nemovitosti ve výši 1 000 Kč
• drobné opravy bytu vás stojí 8 000 Kč ročně
• úrok z hypotečního úvěru, který jste si vzali na pořízení tohoto bytu, platíte ve výši 50 000 Kč
• do fondu oprav SVJ platíte 1 000 Kč měsíčně
• správa domu si účtuje 500 Kč měsíčně za bytovou jednotku
• roční rovnoměrný odpis je ve výši 204 000 Kč, přičemž nemovitost pronajímáte a odepisujete druhým rokem

Jaký bude dílčí základ daně z tohoto pronájmu, pokud použijete paušální náklady a pokud budete uplatňovat skutečné náklady včetně odpisů?

Varianta č. 1 – paušální náklady

Varianta č. 2 – skutečné náklady a odpisy

Jak je vidět z tohoto modelového příkladu, uplatnit skutečné náklady včetně odpisů může být finančně zajímavé. V tomto případě by došlo ke snížení daňové povinnosti o 28 650 Kč.

Jediným nákladem navíc by byl jednorázový výdaj na znalecký posudek pro stanovení reprodukční pořizovací ceny. 

Cena posudku by neměla být vyšší než 10 tis. Kč – navíc v prvním roce odepisování byste tento náklad mohli dát do skutečně vynaložených nákladů.

Prokazovat skutečné náklady spojené s pronájmem nemovitosti společně s odpisem může být velmi výhodné. Jedná se sice o náročnější variantu než uplatnění 30% paušálu, může však přinést nemalé úspory při placení daně.

Při rozhodování o způsobu odepisování nemovitosti nebo obecně o tom, jak zpracovat daňové přiznání, se vždy raději poraďte s vaším daňovým poradcem.

V tomto článku jsem se nesnažil kompletně zmapovat problematiku odpisů nemovitostí, takže ve vaší konkrétní situaci může být výhodnější klidně i trochu jiný postup zdanění.

Pokud potřebujete poradit, klidně se mi ozvěte.